LA RENTA DE ALQUILER DE VIVIENDA EN ESPAÑA DURANTE EL ESTADO DE ALARMA POR COVID-19
Con motivo del Estado de Alarma decretado en España se ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, entre las que se incluyen medidas para proporcionar una moratoria del pago de las rentas de alquiler para personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. Se excluyen de estas medidas aquellos arrendamientos denominados de “renta antigua”, es decir, aquellos anteriores a 1994 que se rigen por normativa anterior a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
El plazo para solicitarlo será de un mes desde la entrada en vigor de la norma, esto es, desde el 1 de abril de 2020.
Hay que diferenciar entre dos tipos de arrendadores o propietarios:
SI EL ARRENDADOR ES UNA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O UN “GRAN TENEDOR”
En caso de que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el inquilino de un contrato de alquiler de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Si no hay acuerdo entre las partes en el modo de aplazamiento, el arrendador comunicará expresamente al inquilino, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.
No obstante lo anterior, si el inquilino accediera al programa de ayudas transitorias de financiación aprobadas mediante líneas ICO a través de entidades financieras, se levantará la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago
SI EL ARRENDADOR NO ES UNA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O UN “GRAN TENEDOR”
En caso de que el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda ni un “gran tenedor”, es decir, si es propietario de menos de diez inmuebles, el inquilino de un contrato de alquiler de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica también podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará al inquilino, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones propuestas de aplazamiento o de fraccionamiento de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea sobre las mismas.
Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en todo caso, cuando el inquilino se encuentre en la denominada situación de vulnerabilidad, éste podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación mediante las líneas ICO aprobadas por el Estado a través de las entidades financieras.
En conclusión, si el arrendador es no es un “gran tenedor” no tiene obligación de aceptar un acuerdo de aplazamiento y el inquilino deberá solicitar una línea ICO para el pago de la renta u otra vía de financiación.
¿EN QUÉ CONSISTEN LAS LÍNEAS ICO PARA EL PAGO DE LA RENTA EN LAS ENTIDADES FINANCIERAS?
Para aquellos casos en los que sea necesario, se ha aprobado una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Las ayudas transitorias de financiación deberán dedicarse exclusivamente al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
¿QUÉ SE ENTIENDE POR “SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA”?
Para acceder a todas las medidas descritas, el inquilino de vivienda habitual debe encuadrarse dentro de lo que se denomina “situación de vulnerabilidad económica”. Los criterios para considerarse en esta situación se regulan con detalle en el art. 5 del Real Decreto-ley 11/2020 y habrá de acreditar dicha situación con los documentos que se indican en el art. 6 del mismo Real Decreto-ley (link al final del texto).
No obstante, en términos generales se considera como tal a la persona obligada a pagar la renta de alquiler que pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
Asimismo, se fija un límite de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria que, con carácter general, será tres veces el IPREM, es decir, 1.613,52 € al mes para personas solteras o parejas sin hijos. Dicho límite se incrementa progresivamente en función del número de hijos a cargo, existencia de personas con discapacidad o mayores de 65 años a cargo.
Además, la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, ha de ser superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al inquilino.
Para más detalles consulte el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 aquí: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2020-4208
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